Thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu khởi sắc, trong đó số lượng giao dịch ở một số dự án chung cư giá rẻ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng đang tăng lên. Trong bối cảnh Chính phủ tung ra nhiều gói kích cầu và các ngân hàng thương mại liên tiếp đưa ra những chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi để thu hút khách hàng thì vẫn còn một số vấn đề đặt ra khi đi vay ngân hàng mua nhà trong gia đoạn hiện nay:

Thu nhập bao nhiêu thì vay ngân hàng mua nhà?

– Khảo sát về mức tiền trả góp hàng tháng tại một số dự án, các căn hộ có diện tích dưới 75m2 tại dự án được vay gói 30 ngàn tỷ đồng (triển khai theo Nghị định Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ) với lãi suất 5%/năm và người mua nhà được vay đến 70% giá trị căn hộ, trong 15 năm. Với mức vay 500 triệu đồng người mua nhà phải trả 3,9 – 4,9 triệu đồng/tháng cho cả gốc và lãi. Cao nhất là gói vay 700 triệu đồng, người vay phải trả từ 5,4 – 6,8 triệu đồng/tháng cho cả gốc và lãi.

– Người mua căn hộ có diện tích trên 98m2 được vay gói 6000 tỷ, 70% giá trị hợp đồng với lãi suất 7,99%/năm trong 15 năm và với mức vay cao nhất 1 tỷ đồng, người mua nhà trả góp phải trả số tiền cho cả gốc và lãi hàng tháng lên tới 9,6 – 13,7 triệu đồng.

– Tuy nhiên, hiện nay nhiều người vẫn băn khoăn, lo lắng về việc có nên vay vốn ngân hàng mua nhà trả góp, một chuyên gia kinh tế cho hay: “Tốt nhất là không nên vay quá 50% giá trị căn nhà muốn mua hoặc tổng số tiền trả lãi và gốc hàng tháng không được vượt quá 50% tổng thu nhập, để giảm thiểu áp lực trả nợ”, trong trường hợp người vay ngân hàng mua nhà rơi vào cảnh ốm đau, gặp chuyện rủi ro, thu nhập không ổn định… việc trả nợ ngân hàng sẽ rất khó khăn, thậm chí rơi vào bế tắc. Thay vì dồn tiền và vay ngân hàng mua nhà họ có thể chọn giải pháp đi thuê nhà và dùng số tiền đang có đó để đầu tư gia tăng, tích lũy thêm”.

– Nếu thu nhập ổn định từ 20 triệu đồng/tháng trở lên thì hãy tính đến chuyện vay ngân hàng mua nhà. Vì ngoài chi phí tối thiểu để ổn định cuộc sống, người mua nhà còn phải tính toán khoản chịu lãi ngân hàng hàng tháng.

Theo TS Lê Thẩm Dương – Chuyên gia tài chính: Lãi suất cho vay bất động sản hiện nay đã là hợp lý. Nền kinh tế VN và thế giới hiện đang phục hồi nên lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó có những biến động lớn như trước đây. Nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì rủi ro nếu có cũng sẽ không lớn. Tuy nhiên cần lưu ý rằng các ngân hàng thường đưa ra mức lãi suất năm đầu rất rẻ chỉ khoảng 5%, các năm tiếp theo thì tính theo lãi suất thị trường. Nhiều người lầm tưởng lãi suất luôn cố định rẻ như vậy nên cứ vay và hậu quả là chật vật trong tài chính và có khi vỡ nợ, vì vậy hãy tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định vay tiền mua nhà.

Nên vay vốn từ các gói kích cầu của Chính phủ

Trong năm 2013, nhằm tháo gỡ các khó khăn trong ngành kinh doanh bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02 chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang.

Những đối tượng này sẽ được vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng. Dành 30 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để phục vụ cho vay đối với các đối tượng nêu trên.

Tuy nhiên, sau hơn 1 năm từ khi gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ được tung ra cho phân khúc nhà ở xã hội dành cho người cho thu nhập thấp, nhưng đến nay tiến độ giải ngân vẫn còn chậm. Để giải quyết vấn đề này các ngân hàng đã phối hợp với các chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình hỗ trợ cho người có nhu cầu vay tiền ngân hàng mua nhà, thậm chí có ngân hàng cam kết bảo đảm tiến độ giao nhà cho khách hàng, có các chương trình gia hạn, ân hạn, giải ngân nhanh, chấp nhận trả nợ linh hoạt, thủ tục nhanh chóng. Tiền vay ngân hàng mua nhà có thể được giải ngân một hoặc nhiều lần tuỳ theo tiến độ thanh toán thực tế. Người vay tiền ngân hàng mua nhà có thể trả lãi vay hàng tháng, vốn trả góp đều hoặc trả góp theo hình thức bậc thang…

Nhìn chung hiện nay Nhà nước đang tập chung nhiều chính sách ưu đãi hỗ trợ cho người có nhu cầu vay vốn ngân hàng mua nhà nói riêng và thị trường bất động sản nói chung nên các Ngân hàng khi mở vốn cho vay mua nhà không còn sợ nhiều rủi ro như trước đây, cho nên người vay ngân hàng mua nhà và ngân hàng đều có lợi.

Các lưu ý khi vay mua nhà

1.    Lên kế hoạch tài chính và xác định số tiền muốn vay

Cân đối số tiền hiện có và các nguồn “hỗ trợ” khác, bạn nên xác định nhu cầu vay không quá 60 – 70% giá trị căn hộ mua. Các ngân hàng thường quy định hạn mức vay tối đa 70% nếu bạn sử dụng chính căn hộ mua làm tài sản thế chấp hoặc 90% nếu thế chấp bằng bất động sản khác.

Nếu bạn có thu nhập ổn định hàng tháng (từ lương, cho thuê tài sản và/hoặc kinh doanh) hãy tự tin quyết định vay và sớm sở hữu căn nhà.

2.    Lựa chọn ngân hàng và chương trình ưu đãi vay mua nhà phù hợp

Các chương trình ưu đãi vay mua nhà hiện nay đa phần tập trung vào lãi suất, kết hợp với các quà tặng, ưu đãi giảm giá của dự án qua các chương trình hợp tác giữa Ngân hàng và Chủ đầu tư. Với một khoản vay dài hạn như mua nhà, khi lựa chọn, đừng vội nhìn vào con số, không ngân hàng nào cho bạn vay không lãi, cần xác định lãi suất thực tế trong suốt thời gian vay (bao gồm lãi suất ưu đãi và sau ưu đãi).

Bạn có thể tham khảo thông tin từ các ngân hàng, qua Internet, nhân viên sàn giao dịch bất động sản, chủ đầu tư hoặc bạn bè, người thân…

Ngoài ra, cần tìm hiểu các điều kiện ưu đãi đi kèm và các thông số khác giúp bạn dễ dàng cân đối nhu cầu và làm chủ kế hoạch như hạn mức vay (đã nêu ở trên) và thời hạn vay bên cạnh lãi suất của ngân hàng.

3.    Cân đối thu nhập và số tiền trả nợ hàng tháng

Bạn đã biết rõ các nguồn thu nhập của mình. Cần xác định số tiền trả nợ hàng tháng (gốc + lãi) ko nên vượt quá ngưỡng 60 – 70% thu nhập. Hãy nhớ, thu nhập của bạn còn phải trang trải các chi phí sinh hoạt hàng ngày khác.

Bảng tính nhanh số tiền trả nợ hàng tháng sau khi xác định lãi suất, số tiền vay và thời hạn vay tại đây

4.    Chủ động chuẩn bị các Hồ sơ cần thiết

Có thể bạn chưa biết, hồ sơ đầy đủ và có chất lượng sẽ quyết định tới 90% thời gian và quy trình xử lý khoản vay.

Vậy, cần chuẩn bị gì để có được câu trả lời ngay từ ngân hàng? Đơn giản, sẵn sàng ngay 3 mục: Hồ sơ pháp lý cá nhân (1), Hồ sơ sơ chứng minh mục đích vay vốn (2) và Hồ sơ chứng minh thu nhập (3). Đồng thời, hãy chủ động yêu cầu sự trợ giúp của nhân viên ngân hàng khi có các vướng mắc trong quá trình chuẩn bị hồ sơ.

Tham khảo danh mục hồ sơ vay mua nhà chi tiết hơn tại đây

5.    Không bất ngờ trước các khoản phí và cam kết ràng buộc của ngân hàng

Các chương trình ưu đãi thường gắn với các điều kiện ràng buộc nhất định. Không ai muốn mắc nợ mãi, trong khi khoản vay thường xác định thời hạn dài để chia nhỏ số tiền phải trả hàng tháng; vì vậy, nên tính trước khả năng bạn sẽ trả nợ trước hạn, phá vỡ hợp đồng. Do đó, cần tìm hiểu về phí trả nợ trước hạn và khả năng phải hoàn lại ưu đãi…

6.    Giữ liên lạc với ngân hàng

 Đừng bị động chờ đợi khoản vay được duyệt và giải ngân, hãy giữ liên lạc với ngân hàng. Tránh nguy cơ vi phạm tiến độ thanh toán hoặc thiệt hại số tiền đã đặt cọc hợp đồng mua nhà.

Hỏi đáp

Hỏi: Trong đơn vay mua nhà, tôi thấy có yêu cầu khai các khoản vay hiện thời ngay cả khoản vay của các ngân hàng khác cấp. Liệu ngân hàng có thể kiểm tra thông tin đó? Tôi cần lưu ý gì để có được khoản vay tốt?

Trả lời: Hiện nay, các ngân hàng đều nắm rõ lịch sử tín dụng, dư nợ hiện tại… của khách hàng với các ngân hàng khác thông qua Trung tâm Thông tin Tín dụng (CIC) của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Tuy nhiên, ngân hàng vẫn yêu cầu bạn kê khai chi tiết tài sản và các khoản vay hiện thời để làm căn cứ xét tín dụng và việc bạn kê khai chính xác, trung thực sẽ giúp ngân hàng đưa ra quyết định có lợi hơn cho mình.

Khi đi vay, bạn cần so sánh lãi suất, hạn mức vay, thời hạn vay… của một số ngân hàng. Ngân hàng càng lớn, càng uy tín, thì lãi suất vay thường cạnh tranh hơn do họ hoạt động bền vững, huy động được nhiều vốn tốt và từ đó có được nguồn vốn ở mức giá hợp lý hơn. Ngoài ra, bạn cũng cần đánh giá tính minh bạch trong việc tính toán lãi suất của ngân hàng và cân nhắc chọn thời hạn điều chỉnh lãi suất tùy theo xu hướng biến động lãi suất của thị trường. Chẳng hạn, hiện nay tại ngân hàng HSBC, khách hàng có thể chọn lãi suất thay đổi ba tháng hoặc sáu tháng một lần sao cho có lợi nhất, phù hợp nhất với khả năng tài chính của mình trong ngắn hạn và dài hạn.

Đăng ký bản tin để cập nhật các bài chia sẻ mới về tài chính cá nhân và các chương trình ưu đãi của BeRich:

Hỏi: Nếu tôi có một khoản tiền lớn muốn dùng để thanh toán hợp đồng vay mua nhà có thời hạn 20 năm thì phải chịu khoản phí trả trước hạn. Tôi muốn biết vì sao lại phạt khi tôi trả tiền trước hạn?

Trả lời:

Về bản chất, đây không phải là tiền “phạt”, mà là khoản chi phí khách hàng bù đắp để ngân hàng cơ cấu lại khoản vay – một loại chi phí hợp lý đã được sự cho phép của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Theo đó, các ngân hàng khi huy động hay cho vay đều lên sẵn một kế hoạch sử dụng nguồn tiền hợp lý trong toàn hệ thống. Khi bạn trả một phần hoặc tất toán toàn bộ khoản vay trước hạn, kế hoạch tài chính của ngân hàng sẽ bị đảo lộn, nên ngân hàng sẽ cần chi phí bổ sung để tái cơ cấu lại các khoản vay này.

Lấy một ví dụ, khi vay tiền ngân hàng với thời hạn 10 năm thì ngân hàng phải tìm nguồn vốn huy động dài hạn để bạn vay. Ngân hàng phải tính toán khoản tiền lãi để trả cho nguồn vốn huy động đó trong 10 năm, để có được nguồn vốn với mức lãi suất tương ứng cho bạn vay trong 10 năm. Nếu bạn trả sớm trước hạn thì cam kết trả lãi trong 10 năm giữa bạn và ngân hàng bị phá vỡ, nhưng ngân hàng vẫn phải giữ cam kết trả lãi cho nguốn vốn đã huy động, nên họ phải tái cơ cấu lại khoản vay này. Điều này sẽ làm ảnh hưởng và gây thiệt hại đến hoạt động của ngân hàng.

(Nguồn: chotot, vungxaycuocsong, VTC)